首页
复式汇总
最新动态
中奖规则
专家预测
中奖新闻
竞技彩
彩票开奖
投注数据
彩票资料
赛事公告
您当前位置:首页 >  彩票资料  > 兴发游戏客户端,北京商办成交造假内幕,是与政府博弈?
兴发游戏客户端,北京商办成交造假内幕,是与政府博弈?

浏览:1458次  发布时间:2020-01-11 18:14:39
7月25日,万科·中央城商办项目因违规被查。该起事件打开了商办市场成交的潘多拉盒子:据房山区住建委给出的处罚通报:1、销售向客户宣传居住属性;2、项目每间房两侧预留了施工图中没有的预留洞口;这是一起典型的商改住行为,3.26政策明令禁止。还是要和政府博弈,或是不在意那点罚金?处罚的万科·中央城,明面儿上看,是商办,其实私底下,还是商住。北京万科偷梁换柱,文娱用地“长”出商办楼,是否合理合规?
   

兴发游戏客户端,北京商办成交造假内幕,是与政府博弈?

兴发游戏客户端,7月25日,万科·中央城商办项目因违规被查(罚款30万,暂停网签)。

该起事件打开了商办市场成交的潘多拉盒子:

据房山区住建委给出的处罚通报:

1、销售向客户宣传居住属性;

2、项目每间房两侧预留了施工图中没有的预留洞口;

这是一起典型的商改住行为,3.26政策明令禁止。我们很纳闷,作为行业老大,北京万科是视而不见?还是要和政府博弈,或是不在意那点罚金?或者相信自己法力无边?

01

顶风违规

过去,开发商拿到商办用地,盖写字楼很难向外出租或者出售,因为大多的商办用地是在五环沿线,索性就打起擦边球,分割小面积户型,装配上下水,有的还会通入燃气,就成了能住的格子间。

因为总价低、不限购,这种被开发商包装成商住公寓的“类住宅”,其实应该是写字楼的怪胎。随着住宅价格的上涨和限购政策的出台,逐渐成为市场上的“香饽饽”。留住了北漂青年的心,也留住了投资客的钱,成为北京楼市的“宠儿”。

3.26政策明确规定,商办项目禁止宣传【居住】属性,更不允许预留上下水通道、燃气。

处罚的万科·中央城,明面儿上看,是商办,其实私底下,还是商住。

红万科·中央城的在售部分是一栋半围合布局的建筑,一共5层,每一层层高4.2米,6部电梯,2-5层每层60多户。

再来细看二层平面图:

最小分割面积39.45㎡,最大分割面积76.65㎡,南北向是门对着楼道,像住宅楼,东西向是门对门,像学生宿舍公寓。电梯分布在拐角处,供60多户使用。

房山区住建委通报的信息中显示,万科·中央城在每层房门的两侧预留了孔洞,结合平面图来看,是可以通过分支管道,把水接入每一户。

被查处之后,我们在跟销售问能不能买来住时,销售员并没有给予明确答复,而是隐晦地表示:【跟之前产品一样,只不过是毛坯】。

那么,被查处之前,这种房子是怎么操作呢?

注意包括装修在内的改造是有单独的合同,此时的合同主体一般不再是开发商,而是一家不知名的装修公司,开发商在这里是所谓的第三方,责任是受业主委托监督质量。

所以政府验收的是符合规划标准的房子,业主收到的是装修好的房子,但已经不符合规范标准。开发商理论上已经撇清了责任(是业主委托第三方改造),所以结果就是下面这个样子。

以上下水为例,和客户交流时,万科·中央城的置业顾问没有明确说明,而是发来一组装修效果图。客户试探着问了下,是也可以装修成这样,销售委婉地回了个是的表情。

万科·中央城为了迎合市场,打出的违规擦边球。但等到交付,装修入住后,政府要强制拆除,到时候购房者该怎么办呢?是板子打在购房者身上,还是应该打在开发商身上?

如果板子落在购房人身上,大家一定觉得很冤。有人会说:开发商受罚后,还是屡打擦边球,我们以为政府对这种违规是睁一只眼闭一只眼,才会被忽悠上当受骗。所以,不应该用板子打我们,最好是按照欺诈给予开发商严惩,才能让他们按规划来开发。

在万科·中央城销售发给客户的装修图中,能清晰看到带上下水的厨房、家里的卫生间功能。而实现的方式,就是那个不易察觉的预留洞口。整体和3.26政策之前的商住房,没太大区别。

北京万科的另一个商办项目,位于昌平的住总万科tbd就大方多了,直接表示:能住,有上下水,还是买来住的多。

受罚后,北京万科似乎根本不care房山区住建委开出的罚单。北京住建委的板子打的有点轻。

去年3.26政策出台一个多月后,珠江四季悦城项目处罚:

一是对其开发资质进行降级;

二是责令其限期整改;

三是整改期间做出暂停网签、暂停拿地资格;

四是暂停银行授信。

比较之下,北京万科受罚的确很轻。

02

偷梁换柱

万科·中央城受罚,只是冰山一角。

在宣传上,万科·中央城是居住属性。受罚的楼栋却是不折不扣的文化娱乐用地,产权只有40年。

下面是官方披露的公开信息:

2013年7月,万科以9亿元拿下了房山长阳镇这个地块。该地块建设用地面积63849㎡。

这块地的用地性质包括f3其他类多功能用地、c3文化娱乐用地、s3社会停车场库用地、u2交通设施用地、u3邮电设施用地。

这其中,商业面积18578㎡,办公113580㎡,文化娱乐17099㎡,交通设施1328㎡,邮政设施3710㎡,配套设施166㎡。

万科·中央城在售的商办项目,就坐落在c3文化娱乐用地上,从下面这张2017年的项目销售证上,也能看到用途一栏是:文化娱乐。

在土地的规划用途说明一栏上,表述如下:

文化娱乐用地属于城市公共设施用地,在具体规划中,应该包括文化艺术和游乐等设施。

对于万科·中央城c3文娱用地,一路之隔的商办项目—首开·熙悦山的销售告诉客户,说原本这里应该是公建配套,是一个老年活动中心,后来不知道怎么就成了商办房。

北京万科偷梁换柱,文娱用地“长”出商办楼,是否合理合规?又会有什么隐患?

我们查了一下,2013年北京首个两限房小区瑞旗家园,就曾上演过“配套变形计”。

与瑞旗家园仅隔一条马路的商住项目soco公社,2011年初首次开盘,很多瑞旗家园的业主以为soco公社是北京住总单独开发的一个项目。

少数业主发现,soco公社所在的地块,就是瑞旗家园的文化娱乐配套用地。

2014年3月,央视网也爆出一条类似新闻:云端产业园把科技产业用地变为住宅用地,用租赁合同代替销售合同,租二十年送三十年,一共五十年的使用权,承诺后续有房本,但购房人最终拿不到房本,也做不了抵押。

时隔5年后,soco公社的现状是什么呢?

soco公社2012年售价是18000元/㎡,2018年7月的二手房最新均价31578元/㎡。在搜索页的相关搜索中,跳出的是:soco公社不能卖、不让过户的字眼。

那么, 万科·中央城会步soco公社的后尘吗?会不会和云端产业园一样,业主拿不到房本?细思极恐。

03

走为上计

万科·中央城瞒天过海、偷梁换柱。北京万科在大兴义和庄地铁附近的商办项目—万科天地又是如何应对政府监管?

在一间很狭窄的底商商铺,销售员告诉客户提供了一种全新的购买方案:

不用注册公司,只需要进行公司的股权变更,房子和公司就都是自己的。

究竟怎么回事?

据销售讲,3.26政策之后,义和庄的商办项目价格跌幅很大,2016年最高涨到6万2,但3.26政策后,一直跌到了4.7万。

后来,北京万科把万科天地剩余的130套房,以打包的形式,卖给了生物医药基地里的一家投资公司,但具体成交价不详。

据销售顾问介绍,这家投资公司,当初买商办是为了奖励优秀员工,后来义和庄区域商办项目价格稳定在4.7-5.2万/㎡的时候,突然决定拿出一部分出来卖。

理由很牵强:优秀员工流动性太大,不需要130套房子作为奖励,太多了,留50套就够,剩下的70套拿出来卖。

据介绍,万科天地打包卖给这家生物医药基地投资公司时候的单价,大概率比4.3万/㎡还低,因为投资公司,向来不做赔本买卖。

销售顾问所说的这家生物医疗基地投资公司,从万科拿走130多套房后,这些房源,70套交给某家代理公司销售,也是通了上下水的商办房。

如果施工中途或是交付后,政府要整改,出现买卖纠纷,被打板子的应该是谁?另外,投资公司用房子奖励优秀员工,很合理但感觉又很蹊跷。

为什么说很蹊跷?我们请教了业内人士,据说有一种手法是【左口袋进右口袋】—公司团购商办,再倒卖。

具体流程:

甚至有可能,开发商找的就是一家中介公司来走过场。

万科天地在销售中,是否涉嫌上述套路?同样是细思极恐。

04

奇怪的上屋抽梯

在商办项目的实地看盘中,客户还提到一个奇怪的现象:网签价和实际成交价不符。

比如,购房合同上写的单价3.2万/㎡,但实际上购买后折算的单价可能是3.6万/㎡,总之要比网签价高。高出的总价去哪了呢?

据业内人士透露,它们可能以现金的方式流进了开发商或是包销公司,交给开发商这个不用解释,交给包销公司,又有几层意思?

包销公司在其中有哪几重作用?

开盘时,开发商有时会找代理公司买入房源,一方面营造热销氛围,另一方面,也帮助房企冲业绩,吸引买家。

等有了买家之后,再把买入的房源通过更名卖给客户,或者是公司股权转让,从中赚取佣金。

开发商热销,中介赚钱,皆大欢喜,只有购房者,是最后的接盘侠。

按照3.26政策的要求,其实这也属于违规操作。北京万科商办是否也是这种签约模式呢?我们在走访与万科·中央城一路之隔的首开·熙悦山商办项目时,找到了答案。

首开·熙悦山商办项目的销售说,万科·中央城和它们一样,网签价和成交价是两张皮。

05

北京万科【假销冠】

回到开头的问题,北京万科为何要在商办销售中顶风作案?很合理的一种解释是:为了业绩报表好看,为了个人绩效包,完成的多,拿到的酬劳就多。

可以想像,这是一张编织密谋筹划的密网:

北京万科商办项目从规划、宣传、销售到签约,一旦购房者被网住,就是一场考验政府执行力的大绞杀。

通过装修公司、包销公司或是其它第三方公司,撇清了关系的北京万科,最终收获的是张漂亮的业绩单和一叠叠现金。

来看北京万科商办的这张成绩单:

成交金额14.81亿,成交面积12.55万㎡,北京万科/住总这对cp排位第一,是销冠。

当我们把这张成交榜和那张套牢购房人的密网联系起来的时候,会发现什么秘密呢?

北京万科的商办战绩,业内人士很不屑,说了三个字【假销冠】,并用一道减法题来印证:

用总成交额—存在不合规行为的销售额:

14.01亿—5.11亿=8.9亿。

北京万科商办是【假销冠】。

而听到【假销冠】这三个字,金融街和龙湖郁闷了,原本应该是销冠和榜眼,却被北京万科抢了风头,实在是冤。

上半年的万科财报刚刚公布,北京万科依然在内部排名倒数第一。北京万科的老大刘肖,一方面很拼,不惜违规,另一方面运气也够背。

(来源:地产大哥 文/楼东)



© Copyright 2018-2019 anarchyshop.com 澳门新濠天地 Inc. All Rights Reserved.